Olcsó ingatlan Olaszországban: a lehetőségek és a jogi buktatóik

Az olasz ingatlanpiac még mindig meglepően jó befektetésekkel kecsegtet – különösen, ha nem a turisták által felkapott negyedeket vagy a legnagyobb városok központját célozzuk. A régiós különbségek óriásiak, a lehetőségek bőségesek, a jogi buktatók viszont nagyon is valósak. Épp ezért nem elég a jó ár: átgondolt stratégiára, rendezett papírokra és némi türelemre is szükség lesz.

Megfizethető, mégis sokszínű piac

Az árak összképe vonzó. Az Immobiliare.it adatai szerint 2025 júliusában az országos átlagár alig haladta meg a 2 113 eurót négyzetméterenként. Ez jóval a francia vagy brit átlag alatt van. Valójában Olaszország még mindig a 2008-as válság előtti szintet „keresi” az Investropa szerint: 2011 és 2024 között a nominális áresés mintegy 4,9% volt, ami a gyakorlatban sok alulárazottnak tűnő lehetőséget teremtett.

Az átlag azonban csalóka. Északon – például Lombardiában – jóval magasabbak az árak, dél felé haladva viszont látványosan olcsóbb a kínálat. A városi kényelemért és presztízsért mélyebbre kell nyúlni a zsebben, de a vidéki házak, örökölt ingatlanok vagy felújítandó épületek gyakran jelentős árengedménnyel várnak.

Ezt olvastad már?

Új szegmens nyílhat az ingatlanpiacon, tovább bővülhet a kínálat

Spanyolország felé fordulnak a befektetési célú ingatlanvásárlók

Hol érdemes keresni?

Calabria és Molise kínálják az ország legolcsóbb ingatlanjait: átlagosan bőven 1 100 euró/m² alatt. Szicíliában – főként a belső, kevésbé turistás térségekben – akár 30–50 ezer euróért is találni házakat, igaz, többnyire felújításra szoruló állapotban. Abruzzo, Basilicata és Puglia pedig a „jó ár–jó életminőség” képletét hozzák: tengerpart, hegyek, élhető városkák, és még mindig baráti négyzetméterárak.

A lényeg: a nagy nevekhez (Toszkána, Lazio, Lombardia) ugyan drágább a belépő, de már 15–30 perces útra a felkapott helyektől is ki lehet fogni feleannyiért egy-egy nyugodt, karakteres otthont – gyakran kétszer akkora alapterülettel.

Mit ér 200 ezer euró?

Nem véletlen, hogy ez a pszichológiai határ vált mércévé. 200 ezer euróból Milánó központjában alig egy 30 m²-es stúdió fér bele, Róma történelmi negyedeiben nagyjából 38 m². Ezzel szemben Palermóban 170–180 m²-t is kaphatunk ugyanezért az összegért, és hasonló a kép Genovában is. Közepes városokban, mint Nápoly vagy Torinó, 80–120 m² reális – főleg, ha némi felújítás is belefér.

A vidéki házat keresőknek ez az összeg sok térségben bőséges keretet ad. Toszkánában, a felkapott zónákon kívül (például Lunigianában) egy kisebb parasztház is kijöhet belőle, Szicíliában és Pugliában pedig nem ritkák a 100–150 ezer eurós, azonnal lakható lehetőségek. A híres trullók Pugliában 30–50 ezer euróért is elérhetők felújítandó állapotban – álomprojekt, de csak pontos költségkerettel.

Állapot kontra ár

Az olcsóbb kategóriákban gyakori a felújítási igény – fürdő, nyílászárók, gépészet –, ezek pluszköltséget jelentenek. Ugyanakkor a felújítás értéknövelő: több dél-olasz piacon egy 50–150 ezer eurós ingatlan a munkálatok után akár 50–100%-kal is többet érhet.

Jogi és adózási tudnivalók röviden

A jó ár csak az első lépés. A biztonságos vásárláshoz elengedhetetlen a jogi és műszaki átvilágítás.

Ellenőrzőlista: mire figyelj szerződéskötés előtt

• Tulajdoni lap és terhek: van-e jelzálog, végrehajtás, szolgalom?
• Földhivatali egyezés: a valós állapot egyezik-e a nyilvántartással?
• Engedélyek: nincsenek-e szabálytalan átalakítások („abusi edilizi”)?
• Társasházi viszonyok: közös költség, elmaradások, közelgő felújítások.
• Energetikai tanúsítvány (APE), közművek, használatbavétel.
• Műemléki/tájvédelmi korlátozások és esetleges elővásárlási jog.

A folyamatban a közjegyző (notaio) a végső jogi kontroll, de a meglepetések elkerüléséhez érdemes geodéta  (műszaki szakember) és ügyvéd segítségét is kérni. Az ILF Law Firm összefoglalója a külföldi állampolgárok tulajdonszerzéséről jó kiindulópont.

Adók és kedvezmények

• Első otthon („prima casa”): az illeték 9%-ról 2%-ra csökkenhet, ha az ingatlan az állandó lakóhely lesz.
• Felújítási kedvezmények: több 50–65%-os adójóváírás továbbra is elérhető (energiahatékonyság, szeizmikus megerősítés stb.).
• Nyugdíjasok 7%-os kedvezménye: bizonyos dél-olasz, 20 ezer fő alatti településeken a külföldről származó jövedelem után csupán  7%- ot kell adózni a meghatározott ideig, ez akár 10 év is lehet.
• Vagyonos magánszemélyek különadója: a külföldi jövedelemre évi 200 ezer eurós átalány is kiszabható.
• Helyi ösztönzők: időről időre megjelennek régiós ösztönzők (pl. Molise, Calabria, Puglia), bár feltételeik szigorúak.

Finanszírozás, költségek, időzítés

Az olasz bankok hiteleznek külföldieknek is, de az ügyintézés sok adminisztratív teherrel járhat. Magasabb önerővel és rendezett dokumentációval könnyebb az ügyintézés. A zárási költségek általában a vételár 10–15%-át teszik ki (illeték, közjegyző, ügynöki díj). Érdemes előre félretenni rájuk. Erről részletes útmutató érhető el az ILF oldalán.

Az alku része a folyamatnak: készpénzes ajánlatnál nem ritka a 10%-os engedmény. Télen általában jobb alkupozícióban lehetünk, míg augusztusban az élet lelassul — a jó ajánlatokra viszont ilyenkor is gyorsan kell reagálni.

Ingatlant vásárolni egy idegen országban tehát nem csupán egy excel-táblában hozott döntés. Akkor nyerhetsz vele igazán nagyot, ha az olasz mindennapok, a nyelv, a közösség is vonz. A költözés és beilleszkedés tudatos feladat: a pénzügyi tervezés mellett az önismeret és a hosszú távú tudatosság adja meg a döntés erejét.

Források: immobiliare.it, investropa.com, italylawfirms.com, italylawfirms.com

Borítókép: Richard Stachmann, Unsplash