Egyre jobban csökken az agglomeráció árelőnye

A népszerűségnek ára van és különösen igaz ez az állítás Budapest agglomerációjára, ahol a legnagyobb arányú ingatlan árnövekedést mérték az elmúlt évben.

Az elővárosok iránti érdeklődés továbbra is töretlen, azonban az idei év elején a belvárosi ingatlanpiac is erőre kapni látszik, így érdemes megvizsgálni, hogy milyen árelőny érhető el, ha valaki a főváros helyett az agglomerációban keresne most új otthont. Míg másfél évvel ezelőtt a legtöbb esetben egyértelműen megérte a kiköltözés és az ezzel járó esetleges ingázás, addig mára az OTP Ingatlanpont szakértője szerint a kép sokkal árnyaltabb lett.

Évek óta tartó folyamat, hogy a budapesti ingatlanárak folyamatos emelkedése miatt egyre többen fordulnak a jóval megfizethetőbb agglomerációs települések felé, amit a pandémia kapcsán megváltozott olyan preferenciák, mint például a kertkapcsolat igénye csak tovább erősítettek.

A növekvő kereslet nyomán azonban az agglomeráció ingatlanárai is meredek emelkedésnek indultak. A KSH 2021. III. negyedéves adatai alapján a Budapest környéki agglomerációs zónákban 27 és 39 százalék között nőtt a használt lakóingatlanok átlagára, ami bőven túlszárnyalta a főváros, a megyeszékhelyek, de még a Balaton parti települések áremelkedését is.

Míg 2020 őszén az V. kerületben 985 ezer forint, a XIII. kerületben 692 ezer forint, Dunakeszin pedig mindössze 511 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, addig mára a helyzet jelentősen megváltozott. Az V. kerület átlépte az egymilliós, a XIII. kerület a nyolcszázezer forintos küszöböt, Dunakeszi átlagos négyzetméterára pedig 710 ezer forint környékén alakul.

Az elmúlt időszak ingatlanpiaci áremelkedésének és gépjármű-fenntartási költségnövekményének hatására már közel sem egyértelmű, hogy pusztán anyagi szempontból továbbra is majdnem minden esetben előnyös az agglomerációba költözni, ezért az OTP Ingatlanpont szakértője másfél év után ismét megvizsgálta azt, hogy az ingázás pluszköltségeivel együtt mennyi idő alatt hozzák be az agglomerációs ingatlanárak a belváros árszínvonalát.

Az összehasonlíthatóság kedvéért most is a 2020-as kalkulációval azonos paraméterekkel számoltunk, azaz egy 50 négyzetméteres V. vagy XIII. kerületi lakásból a budapesti agglomerációban található 80 négyzetméteres ingatlanba költöző családot vettünk alapul, feltételezve, hogy a szülők közül az egyik továbbra is a főváros legnagyobb, a XIII. kerületi Váci úti irodafolyosóján vállal munkát.

Míg 2020-ban egy 80 négyzetméteres zsámbéki ház esetében 8 év kellett ahhoz, hogy az ingatlan és ingázás (saját gépkocsival) költségei elérjék egy XIII. kerületi 50 négyzetméteres lakás átlagárát (azaz leegyszerűsítve ennyi ideig érte meg tisztán anyagilag a kiköltözés), addig idén ehhez már 2 év elegendő. Szintén 2 évre csökkent a korábbi 7 évről a költségelőny a hasonló árfekvésű Szigetszentmiklós esetében, az ennél magasabb árszintű agglomerációs települések esetében pedig már az első évben felborul a mérleg. A legdrágább budapesti kerülettel összehasonlítva már valamivel jobb a helyzet, azonban másfél év alatt így is körülbelül a felére csökkent az agglomeráció V. kerülettel szembeni költségelőnye. A kivétel Dunakeszi, ahol egy 80 négyzetméteres ház átlagos ára mára meghaladja egy V. kerületi 50 négyzetméteres lakásét is. Mivel a tömegközlekedés költsége az autós munkába járásnak csak töredéke, az V. kerülettel szemben akár egy emberöltőnyi időtartam is lehet az agglomerációba kiköltözés és vonattal / busszal való ingázás költségelőnye.

„A Budapest környéki települések drasztikus áremelkedése és az ingázáshoz kapcsolódó költségek növekedése miatt másfél év alatt összébb zárult az olló és az agglomerációs települések mára csak Budapest legdrágább kerületeivel szemben őrizték meg egyértelmű árelőnyüket. Így annak, aki most tervez az agglomerációba költözni, érdemes hosszú távú költségkalkulációt is elvégeznie. Ugyanakkor árnyalja a képet, hogy a home office lehetősége vagy a saját gépjármű kiváltása tömegközlekedéssel további, években mérhető előnyt jelenthet az otthonkeresőknek” – tette hozzá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az elővárosi vasúti közlekedés folyamatos fejlődésével feltételezhető, hogy idővel a napi munkába járáshoz egyre többen fogják a saját gépjármű helyett valamely tömegközlekedési eszközt preferálni, így várhatóan bővülni fog azoknak a köre, akik számára a kiköltözés továbbra is költségmegtakarítást jelenthet. Azonban az agglomerációs közlekedési lehetőségek fejlődésével tovább nőhet az elővárosok iránti kereslet is, ami akár további – és a budapestit meghaladó mértékű – ingatlanár emelkedést okozhat. Ugyanakkor az is elképzelhető többéves időtávon, hogy az agglomeráció ingatlanárainak növekedésével egy újabb fordulat fog bekövetkezni és az otthonkeresők ismét a fővárosi kerületek felé fognak fordulni.