10 év alatt szinte minden területen duplázott a lakáspiac

A lakóingatlan-piac számos meglepetést tartogatott az idei évben: míg januárban a legfőbb kérdés az volt, hogy meddig csökkenhetnek az árak, ősszel már ismét azt kellett latolgatni, hogy meddig drágulhatnak még az ingatlanok.

A folyamat azonban korántsem példa nélküli, az elmúlt tíz évben számos alkalommal gondolhattunk arra, hogy már tényleg nincs hová növekednie az áraknak. Az OTP Ingatlanpont szakértőjével az elmúlt évtized főbb magyarországi lakáspiaci mérőszámait elemztük.

Ma, amikor folyamatosan növekednek a lakásárak és tranzakciószámok, szinte elképzelhetetlen, hogy 2011-ben még nyoma sem volt ennek a piacon.

Egy évtizede mindenki arra várt, hogy az évekig tartó zuhanás után ismét fellendüljön a piac, azonban a fordulatra még három évig, egészen 2014-ig kellett várni.

„Visszatekintve az elmúlt 10 év statisztikáira elmondhatjuk, hogy szinte minden ingatlanpiaci mérőszám megduplázódott. Évről-évre rácsodálkozunk a lakóingatlanok aktuális árszínvonalára, de úgy tűnik, hogy még mindig van helye a növekedésnek és elképzelhető, hogy egy évtized múlva nosztalgiával fogunk visszagondolni a mai, kifejezetten magasnak érzékelt átlagárakra is” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A KSH adatai alapján, országos szinten a lakóingatlan forgalom tíz év alatt közel megduplázódott, a 2011-es 88 ezer darabról szinte folyamatosan növekedve 2019-re elérte a 157 ezret, míg 2021-re – a tavalyi nagyjából 15 százalékos csökkenés után – 160 ezret prognosztizálnak az OTP Ingatlanpont szakértői. A forgalommal együtt növekedett a kiadott építési és használatbavételi engedélyek száma is. Míg 2011-ben 12 488 építési engedélyt adtak ki, addig ez a szám idén – két év csökkenés után – újra megközelítheti a 30 ezret.

Az árnövekedés sem újkeletű jelenség, a 2013-as mélypontot követően 2014-től kezdve folyamatosan emelkednek a magyarországi lakóingatlanok árai. Az MNB adatai alapján az országos nominális növekedés 2011 első negyedévéhez képest az idei első negyedévben elérte a 123 százalékot, azaz a lakóingatlanok több, mint kétszer annyiba kerültek, mint 10 évvel ezelőtt. Az árversenyben természetesen Budapest vezet, itt 2011 első negyedévéhez képest 178 százalékos nominális drágulást regisztráltak, míg az egyéb városokban 116 százalékkal, a községek esetében pedig 58 százalékkal nőttek az átlagárak egy évtized alatt.

Országos leg, leg, leg

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint, 2011. első félévében Győr volt a legdrágább megyeszékhely 177 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, Salgótarján pedig a legolcsóbb (88 ezer Ft/m2). 2021. első felében a listavezető Debrecen 496 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, Salgótarján változatlanul a legolcsóbb, viszont itt is közel a duplájára (163 ezer Ft/m2) emelkedett az átlagár.

2011. első félévében Somogy volt a legdrágább megye, 211 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, Nógrád pedig a legolcsóbb (86 ezer Ft/m2). Tíz évvel később Pest megye lépett az első helyre (471 ezer Ft/m2), míg Nógrád jelentős áremelkedés után, de továbbra is a legolcsóbb magyarországi megye (143 ezer Ft/m2).

Budapest, te drága

A fővárosban 2011. első félévében az átlagos négyzetméterár 257 ezer forint volt, míg 2021-re ez közel 160 százalékkal megnövekedett és elérte a 663 ezer forintot.

Kerületi szinten 10 év alatt a pesti belvárosi kerületek letaszították a budai belső kerületeket a trónról. Míg 2011. első félévében a legdrágább kerület 380 ezer forintos átlagos négyzetméterárral a II. kerület volt, addig 2021. első félévében az V. kerület áll a dobogó tetején 1020 ezer Ft/m2 átlagárral. Összehasonlításul, a 2021-ben legolcsóbbnak számító XXIII. kerület átlagára (453 ezer Ft/m2) is 19 százalékkal magasabb, mint a 2011. első félévében a II. kerületben regisztrált átlagár. Értéknövekedés szempontjából a legnagyobb nyertesek a VII., XV., VI., IV. és V. kerületek, ahol az átlagárak egy évtized alatt megháromszorozódtak.

Újlakások régen és most

Budapesten az eladott újépítésű társasházi lakások száma (forrás: OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép, 2 lakásosnál nagyobb épületek) 2012. második félévében érte el mélypontját (700 db) majd folyamatosan emelkedve 2017. II. félévében ért a csúcsra (4800 db). Ezt követően 2020. I. félévére 1500 darabra csökkent, ám onnantól fogva ismét növekszik. Az átadott új társasházi lakások száma 2011 óta megháromszorozódott, 2500 darabról 7500-ra növekedett, a mélypont 2014 volt 800 átadott lakással, míg az eddigi csúcsát 2019-ben érte el 8800 átadott új lakással.

„Az újlakások piacát vizsgálva talán még megdöbbentőbb a tíz év alatt végbement árváltozás mértéke. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe alapján egy évtizede az akkor legdrágábbnak számító Rózsadombon és V. kerületben 700-900 ezer forint között mozgott az újlakások ára, hasonló árszínvonallal ma az olcsóbb budapesti kerületekben találkozhatunk. Ugyanígy jól jártak azok a vásárlók is, aki egy évtizede garázsba fektették a pénzüket, hiszen ami a IX., XI., XIII. kerületekben 2011-ben 2-3 millió forintba került, az 2021-ben már 4,5-6,5 millió forintot ér” – zárta gondolatait Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.