Véget ért volna a pandémia az ingatlanpiacon?

Az idei év első negyedévében továbbra is az újlakások és a vidék térnyerése volt jellemző a hazai ingatlanpiacon.

A KSH és az MNB legfrissebb, az év első negyedévét vizsgáló lakásárindexei alapján a forgalom és az ingatlanárak is növekedésnek indultak a koronavírus-járvány után, azonban a lakóingatlanok áremelkedése nem számít hungarikumnak, majdnem egész Európára jellemző volt a pozitív előjelű változás. Az OTP Ingatlanpont szakértőivel ennek az időszaknak az ingatlanpiaci folyamatait és a jövő kilátásait vizsgáltuk.

Szinte egyszerre jelent meg a KSH és az MNB legfrissebb, első negyedéves adatokat feldolgozó lakásárindexe.

A számadatok egyelőre előzetesek és az időszakra vonatkozó újabb és újabb forgalmi adatok feldolgozásával még változhatnak, illetve fontos figyelemben venni azt is, hogy a statisztikák elkészítéséhez használt módszertanok különböznek, ezért a két országos árindex adatai eltérnek egymástól.

A magyarországi ingatlanpiac idei első negyedévének vizsgálata kapcsán érdemes kitekinteni Európára is, hiszen az Eurostat adatai alapján bár 2021. I. negyedévében továbbra is Magyarországon volt a legmagasabb a 2015-ös érték arányában mutatott lakásárindex mértéke (187%), az európai országok döntő többségében a járvány alatt és az idei év első három hónapjában is áremelkedés jellemezte az ingatlanpiacot. Kivétel ez alól Málta és Szlovákia, ahol az első negyedévben kis mértékben csökkentek, valamint Ciprus, ahol jelentősen (5,8%) estek a lakásárak.

A KSH által eddig feldolgozott adásvételek alapján Magyarországon az ingatlanpiaci forgalom az idei év első negyedévében élénkült, a tavalyi adatokhoz képest 15 százalékkal több ingatlan cserélt tulajdonost. Az új- és használt lakások árindexe ugyanakkor külön utakon indult el: míg az előbbiek árindexét a pandémia látszólag kevésbé befolyásolta és 2021 első negyedévében jelentősen növekedett (8,5%), addig a használt lakások – fogyasztóiár-index figyelembevételével számított – éves reálárindexe alig emelkedett (0,5%). Ugyanakkor mind a használt, mind az újépítésű lakások ára 5,8 százalékkal növekedett az előző negyedévhez képest.

„A koronavírus-járvány Magyarországon és európai szinten is csak kis megingást okozott az ingatlanpiacon. Az építőanyag árak drasztikus emelkedése és az elérhető állami támogatások – CSOK, 5 százalékos áfa, illetékmentesség – együttesen hatalmas lökést adtak az újépítésű ingatlanok forgalmának és az áremelkedésének is, hétről-hétre egyre meglepőbb árakkal találkozhatunk” – vélekedik Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Egyre népszerűbb és egyre drágább az újépítés

A KSH statisztikája alapján a tavalyi év azonos időszakához képest az idei év első három hónapjában közel duplájára nőtt az újépítésű lakások értékesítése (a járványhelyzet és az elhúzódó adminisztratív folyamatok miatt ugyanakkor 2020-ra nyolcezer, míg 2021 első negyedévére ezernél is kevesebb tranzakciós adat áll rendelkezésre). Országos szinten az újlakások átlagos ára 2021 első negyedévében 36,1 millió forint, míg Budapesten 46 millió forint volt, ez 2020 átlagához képest országosan 600 ezer, budapesti szinten pedig 3 millió forintos áremelkedést jelent. A megyeszékhelyeken adták el az új lakások több mint egyharmadát, négyzetméterenként 520 ezer forintos átlagáron, ez a 2020-as év átlagához képest 13 százalékos emelkedést jelentett. Minden megyeszékhelyen drágultak az újlakások négyzetméterárai, Debrecenben az átlagot meghaladó, 18 százalékos emelkedést regisztráltak. Budapesten az újlakások átlagos négyzetméterára 815 ezer forint volt az év első három hónapjában. Azt, hogy a Balaton partján már az év elején elindult a piaci pezsgés, jól szemlélteti, hogy a környéki települések négyzetméterárai 12 százalékkal növekedtek 2020-hoz képest, míg Siófokon az újépítésű lakások négyzetmétere átlagosan 862 ezer forintba került, ami az előző év átlagához viszonyítva 17 százalékos emelkedés jelent és magasabb a budapesti átlagárnál is. Fontos megjegyezni, hogy a KSH elemzése a vizsgált időszaknál régebbi, akár egy évvel korábbi szerződéseken alapul; az adott időszakra valójában jellemző árak ezeknél magasabbak voltak.

Szétszakadó régiók

A KSH adatai alapján a használt lakások piacán fordulatot jelentett, hogy bár 2021. I. negyedévében továbbra is a kisebb településeken értékesítették a legtöbb használt lakást, Budapest és a megyeszékhelyek részesedése nőtt. Az év első három hónapjában a lakáspiac regionális összetételének változása is folytatódott, a használt lakások közel felét az Alföldön és az északi megyékben értékesítették.

„A Balaton környékén tapasztalható folyamatos és jelentős ár- és forgalomnövekedés, valamint az agglomerációs települések térnyerése, amit az évek óta tartó budapesti kiköltözési hullám táplál, országos szinten is megjelenik a lakáspiaci árakban. A keleti országrész jellemzően olcsóbb árszínvonala miatt nem meglepő az itt tapasztalható élénkülés, és a Tisza-tó környéki településeken már megfigyelhető piaci pezsgés az árak további növekedését okozhatja regionális szinten” – tette hozzá Valkó Dávid.

Az MNB árindexe, bár a KSH-tól eltérő metodikán alapul, így a számadatok is eltérőek, betekintést nyújt az ingatlanpiac regionális szintű változásaiba is. Az MNB statisztikája alapján 2020. IV. negyedévéhez képest Budapesten 2,9, míg a vidéki városokban 8,8 százalékkal nőttek a lakásárak, a községekben pedig ennél is magasabb, 10,8 százalékos áremelkedést regisztráltak. Éves szinten (2020 első negyedévével összehasonlítva) Budapesten az áremelkedés 2,1, a vidéki városokban 13,2, a községekben pedig 24,3 százalék volt. A városok tekintetében éves szinten minden régióban (Közép-Magyarország 22%, Észak-Magyarország 12,6%, Észak-Alföld 14,6%, Dél-Alföld 14,9%, Dél-Dunántúl 14,7%, Közép-Dunántúl 12,1 %, Nyugat-Dunántúl 8,4%) emelkedtek a lakóingatlanok árai.

„Hogy meddig tart az áremelkedés, most nehezen megjósolható, mindenesetre, amíg élénk a kereslet, addig nem várható az árak csökkenése. Az újépítésű és használt lakások piacát is fellendítették az állami támogatások, kérdés, hogy ezek kifutása után hogyan fog reagálni az ingatlanpiac. Az eddigi vonzóan alacsony lakáshitel-kamat szintek után nemrég elindult lassú emelkedés szintén befolyásolhatja az ingatlanpiaci folyamatokat” – összegezte gondolatait Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.