Otthon Start: a 20%-os szabály miatt bukhat el a vásárlás

Az Otthon Start Program keretében elérhető fix 3%-os lakáshitel egy rendkívül kedvező lehetőség azok számára, akik az első saját ingatlan megvásárlását tervezik. Az új program természetes módon felfokozza az ingatlanpiaci keresletet, ugyanakkor aki most szeretne vevőt találni ingatlanára, fontos tudnia, hogy a hitelintézetek nem kizárólag a vételár alapján döntenek a hitelösszeg megállapításáról.

A szabályozás értelmében az ingatlan vételára ugyanis legfeljebb 20%-kal térhet el a bank által megállapított forgalmi értéktől. Ez a korlátozás alapvetően a bank kockázatának csökkentését szolgálja, de egyben gátat szab a túlárazásnak is, figyelmeztetnek a money.hu szakértői.

Bár a programban meghatározott vételár-korlát (lakás esetén 100 millió, családi ház esetén 150 millió forint) teljesítése alapfeltétel, önmagában nem elegendő.

A banki értékbecslés eredménye határozza meg, hogy az adott ingatlan a hitelbírálaton átmegy-e. Ha a vételár meghaladja a becsült forgalmi érték 120 százalékát, a bank nem nyújtja a kedvezményes hitelt. Érdemes ezért résen lenni, ha egy ingatlant túláraz az eladó, akkor az kiesik a programból így az eladó és a vevő is bukja az adásvételt.

A bank által kijelölt szakértő az ingatlan állapota, mérete, szerkezete és elhelyezkedése mellett a környezeti adottságokat is vizsgálja. Az értékbecslésnél összehasonlító adatok is szerepet kapnak, vagyis a közelmúltban értékesített hasonló ingatlanok piaci árait is figyelembe veszik. Bizonyos feltételek mellett a bank statisztikai módszert is alkalmazhat, amely gyorsabb és költséghatékonyabb, de szigorú kritériumokhoz kötött – az ingatlan legfeljebb 150 m² alapterületű, lakóingatlanként szerepel a nyilvántartásban, és Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a budapesti agglomerációban található. Mivel a bank a maximálisan nyújtható hitelösszeg meghatározásánál az ingatlan értékbecslésének eredményét veszi alapul, így ez a folyamat kulcsfontosságú szerepet játszik a hitelbírálat során.

Ha az ingatlan túlárazott, a vevő nem kapja meg a szükséges hitelt, az eladó pedig könnyen vevő nélkül maradhat. Például egy 65 millió forintért kínált lakás, amelynek banki forgalmi értéke 50 millió forint, nem finanszírozható a Fix 3%-os hitelből, mivel a vételár több mint 20%-kal haladja meg a megállapított értéket.

“A vevőnek tehát nem elég olyan ingatlant választania, amely belefér az Otthon Start árkorlátaiba – olyat kell keresnie, amelynek vételára nem tér el jelentősen a bank által megállapított forgalmi értéktől, vagyis nem lehet túlárazott” – tette hozzá Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.