Féléves mérleg: a megfizethetőség határához ért a magyar lakáspiac

A Duna House Barométer friss, második negyedéves kiadványa szerint 2026 első felében a hazai lakáspiac elérte a megfizethetőség határát. Egy évvel korábban ilyenkor még bővülő piacról lehetett beszámolni, idén viszont az első hat hónap forgalma közel 11 százalékkal maradt el a tavalyi szinttől. A magas árszint tartósan fékezi a keresletet.

Egyetlen szegmens húzza az árakat

Az árak átlagosan tovább emelkedtek, az országos lakásárindex nominál- és reálértéken is nőtt. A növekedést azonban szinte kizárólag a panelpiac hozta: a téglalakások országosan, valamint Budapest és Nyugat-Magyarország legtöbb piaca reálértéken nem mozdult. Kelet-Magyarországon a panellakások árindexe egyetlen negyedév alatt is jelentősen emelkedett, miközben a többi országrész és a teljes téglapiac stagnált vagy enyhén korrigált. A tavaly még minden régiót érintő, széles körű áremelkedés így az idei első félévre egyetlen szegmensre szűkült.

Ezt olvastad már?

18 százalékkal szárnyalják túl az országos árszintet a balatoni házak és nyaralók

Fordulat a tavaszi mélypont után: visszatértek a vevők az ingatlanpiacra

A finanszírozás már csak követi a keresletet

A finanszírozás, amely korábban a piac motorja volt, mára inkább csak kíséri a keresletet. A cégcsoport pénzügyi márkája, a Credipass adatai szerint a júniusi jelzáloghitel-volumen éves alapon még mindig érdemben bővült, üteme azonban az év eleji csúcshoz képest lassul. A budapesti átlagos hitelösszeg csökkent, a CSOK Plusz iránti kereslet pedig országosan visszaesett.

Stagnáló kereslet, átrendeződő kerületek

A kereslet a nyár elején is visszafogott maradt. A Duna House keresletindexe júniusban 64 ponton állt, ami éves összevetésben gyakorlatilag a tavalyi júniusi szintnek felel meg, és elmarad a korábbi évek jellemző értékeitől. A fővárosi kerületek közül a XIII. maradt a legkeresettebb, a tavalyival azonos szinten, mögötte a XI. és a XIV. kerület következik. A belvárosi és néhány budai kerület iránti érdeklődés enyhén mérséklődött, miközben a IX. kerület népszerűsége érezhetően nőtt.

Első lakásosok előtérben, befektetők kihátrálnak

A félév legnagyobb változása a kereslet szerkezetében történt. Az Otthon Start Program hatására az első lakásukat vásárlók lettek a legnagyobb vevői csoport: Budapesten arányuk egy év alatt 19 százalékról 40-re nőtt. Velük szemben a befektetők kihátrálnak a piacról, a fővárosi lakáseladások közel felénél már egy korábbi befektetés eladása a cél. Az árérzékenyebb vásárlók megjelenése a lassulásban is meglátszik: a budapesti panellakások értékesítési ideje egy év alatt közel a duplájára nőtt, így a tavaly még leggyorsabban értékesíthető fővárosi panel ma lassabban talál vevőre, mint a vidéki.

Mi jöhet a második félévben?

A második félévet az dönti el, hogy a magas árszint kiigazodik-e vagy tartósan fékezi a forgalmat. Az eladók egy része már reagál: nőtt az árcsökkentéssel meghirdetett ingatlanok aránya, és néhány panelpiacon havi szinten már csökkennek az árak. Ez az árkorrekció egyelőre csak néhány szegmensben látszik. A következő hónapok mutatják meg, hogy szélesebb körben is elindul-e, vagy a magas árak tovább húzzák az új egyensúly kialakulását.

A teljes elemzés az alábbi linken érhető el.
Korábbi havi és negyedéves elemzéseink itt érhetőek el.

Forrás: DunaHouse

Borítókép: Tierra Mallorca, Unsplash