Merre tovább bulinegyed?

Ismét megnyitottak a vendéglátóegységek teraszai és a koronavírus-járvány miatt bevezetett korlátozásokat is enyhíti a kormány. Amennyiben európai szinten is hasonló folyamat indul el, számítani lehet arra, hogy a nyár folyamán visszatérnek a turisták is az országba.

Hogyan alakították az elmúlt másfél év történései, a turizmus visszaesése, az ingatlanárak konszolidációja, az agglomeráció reneszánsza Budapest belvárosát és mit hozhat a jövő? Az OTP Ingatlanpont szakértőjével gondoltuk végig, hogy mire számíthatunk a jövőben a bulinegyed és a belváros ingatlanpiacán.

Kinyitottak a teraszok, éttermek, és egyből be is népesültek, de a külföldi turisták visszatérésére továbbra is várni kell.

„Nehéz megjósolni, hogy a koronavírus-járvány visszaszorulása után az élet valóban visszatér-e a korábbi kerékvágásba, vagy a több mint egy évig tartó korlátozások hatására megváltoznak az utazási szokások. Elképzelhető, hogy sokan inkább a tömegtől, városoktól távoli helyeket fogják utazásuk célpontjának választani és a természetközeli lokációk keresettsége növekszik, ahogy az is elképzelhető, hogy az elkülönülésre több lehetőséget adó rövidtávra kiadott ingatlanok népszerűsége fog megnövekedni” – fogalmaz Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Átalakuló turizmus

Az, hogy a belváros és a bulinegyed ingatlanpiaca hogyan fog változni, számos jelenleg még nem ismert tényezőtől függ. Amennyiben a határokon átívelő turizmus összességében csökkenni fog, azzal Budapest és ezzel együtt az Airbnb iránti kereslet is visszaeshet, ugyanakkor ezt ellensúlyozhatja a belföldi turizmus térnyerése. Nagy kérdés, hogy a bulinegyed korábbi képe és szórakoztató központ funkciója megmarad-e vagy hosszú távon átalakul, illetve, hogy hány szórakozóhely zárt be véglegesen és hány fog újra kinyitni.

A rövid távú lakáskiadás kerületi szintű szabályozása elindult, de a koronavírus-járvány kitörésével meg is akadt, egyedül a VI. kerületben készült el a keretrendszer és ez sem hozott jelentős szigorítást. Szintén érdekes kérdés, hogy a kiadó lakások száma nagyobb mértékben fog-e csökkenni, mint amennyire az ilyen lakások iránti, turizmus által generált kereslet csökkent és ez az arány hogyan változik a jövőben. A turizmus mellett elképzelhető, hogy a lakásépítői preferenciák is megváltoznak és kihasználva az aktuálisan elérhető támogatások keresletnövelő hatását, a kisméretű lakások helyett inkább a nagyobb alapterületű, családok számára ideális lakások építését fogják előnyben részesíteni a város központi lokációiban is.

Az otthonválasztás ciklikussága

Az ingatlanpiacra jellemző ciklikusság az otthonválasztási preferenciákban is megfigyelhető. A kilencvenes években indult el az előző kiköltözési hullám, az agglomeráció térnyerése, majd a kétezres évek első évtizedében olyan nívós beruházások és fejlesztések indultak el a VI., VII., VIII., IX. és XIII. kerületekben, amelyek eredményeként addig elérhetetlen színvonalú újépítésű ingatlanok jelentek meg Budapest belső kerületeiben, ami a jelentős közterület megújulásokkal együtt azt eredményezte, hogy a korábbinál vonzóbb lett a belvárosban lakni. Ez az időszak egészen 2017-18-ig tartott, amikor – elsősorban a nagyon megdrágult belvárosi lakhatás hatására –elkezdődött a külvárosok és az agglomeráció reneszánsza, amire a koronavírus-járvány csak rátett egy lapáttal. Ugyanakkor elképzelhető, hogy legkésőbb 10-15 év múlva ismét a belváros válhat a lakásvásárlók fő célpontjává, ismét előnyben részesítve a nyüzsgő élettér közelségét.

„Az, hogy most kevésbé aktív a belvárosi ingatlanpiac, nem jelenti azt, hogy ezt a területet hosszú távon is temetni kellene. Pontos számadatok még nem állnak rendelkezésre, de az már most elmondható, hogy jelenleg a külvárosok jobban drágulnak és zárul az árolló kül- és belváros között. Az, hogy ez a folyamat meddig tart, még kiszámíthatatlan, de elképzelhető, hogy hosszabb távon pusztán az által, hogy a kül- és belvárosi lakások árszínvonala egyre közelebb kerül egymáshoz, ismét megnövekszik a belvárosi ingatlanok iránti kereslet” – véli Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A járvány hatására csökkentek a bérleti díjak, ám a legfrissebb adatok szerint a decemberi mélyponthoz képest már emelkedést mutatnak. Hozzá kell tenni viszont azt is, hogy nincs reális indoka annak, hogy a bérleti díjak Budapesten elérjék a korábbi, európai összehasonlításban is magas árszínvonalat. Azzal, hogy a bérleti díjak csökkennek, a belvárosi kis méretű lakások vonzó alternatívává válhatnak azok számára is, akik eddig csak többedmagukkal összeállva tudtak egy nagyobb lakást bérelni, ami növelheti a keresletet abban az esetben, ha újra látogathatóak lesznek a főiskolák és egyetemek. Nagyon sok a kérdőjel azzal kapcsolatban, hogy hogyan fog tovább formálódni a belváros és a bulinegyed, de amíg tavaly még lehetett kivárásra játszania a korábban Airbnb célra kiadott lakások tulajdonosainak, addig a járvány második nyara már valószínűleg döntéshelyzet elé állítja a bérbeadókat. Ha továbbra sem történik változás a keresletben, akkor az már látványosabb korrekciót kell, hogy mutasson mind az eladó, mind a hosszú távra kiadó lakások számában, emellett az árakban, valamint a bérleti díjakban is.