Két dolog élesztheti újjá az ingatlanbefektetéseket

Az országkockázati besorolás januári romlása nem, de a központi kamatláb és az infláció várható csökkenése fordulatot hozhat a befektetési hajlandóságban a kereskedelmi ingatlanpiacon. Több olyan szektor is van, amelyben a tulajdonos inkább igyekszik kibírni a nehéz hónapokat, semmint, hogy eladja vagyonelemét – foglalta össze legújabb szakmai kutatásának eredményeit a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég.

Az euróban finanszírozott ingatlanprojektek esetében sokkal jobban fáj, hogy 0,5 százalékról 3 százalékra nőtt az EURIBOR, mint az, hogy a nagy hitelminősítők borúsnak ítélik meg a magyar gazdaság rövid távú kilátásait. A refinanszírozást hátrányosan érinti ez, de összességében nem is a pénzügyi feltételek szigorodása, hanem a kereslet csökkenése aggaszthatja jobban a tulajdonosokat és persze a befektetőket – vonta meg a kutatás mérlegét a tanácsadó cég kiemelve, hogy nehéz most megtalálni az irányt, mert minden szereplő kivár.

„Úgy várják az alapkamat fokozatos csökkentését és az infláció kibírható mederbe terelődését a befektetők, mint annak idején a Covid elleni vakcinát várta az egész világ”

– jellemezte az európai, benne a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon jellemző befektetői hangulatot Takács Péter, a Newmark VLK Hungary befektetési igazgatója, akinek a vezetésével januárban szondázták meg a piacot.

A szakértő nem tart attól, hogy a főbb részterületeken hirtelen nagyobb mennyiségű kényszereladás történne. Szerinte – és a megkérdezett partnerek szerint is – inkább az figyelhető meg, hogy például a lakó projektek esetében a korábbi 25 százalékos értékesítés már nem elég ahhoz, hogy a bank elkezdje folyósítani a hitelt, most legalább 50 százalékot kér. Addig viszont a beruházónak mélyebben kell a zsebébe nyúlni és akár engedményekkel is, de pörgetni kell az értékesítést, viszont számolni kell azzal, hogy a vevői oldal hitelezése is megdrágult, ami nagyon visszafogja a keresletet.

Az irodapiacon annyival jobb a helyzet, hogy egy jó referenciákkal bíró és régóta banki ügyfél fejlesztőnek ma csak kicsit több kockázatot kell vállalnia: már nem 30, hanem 40-45 százalékos előbérletet kell felmutatnia, de nem többet, tehát itt kisebb a szigorítás. Új projektek viszont nem nagyon vonják el a bankok figyelmét, hiszen most a többség befékezett, így még alaposabban megnézhetik, hogy mire adnak pénzt. A jó helyen lévő, jó minőségű irodaházak viszont továbbra is érdekes befektetési célpontok, főleg ha bizonyítottan energiahatékonyan tudnak működni.

A hoteleknél lehetnek ideiglenes bezárások vidéken, főleg az energiafaló wellness szállodák esetében, de tényleges értékesítés legfeljebb az állomány 10-15 százalékát érintheti. Budapesten várhatón nem lesznek kényszereladások, de szerinte az valószínű, hogy aki 3-4 éve vett hotelt és nem nagyon jött be a számítása Magyarországon, az most igyekszik kivenni a pénzét és akár Nyugat-Európában befektetni. Szembeötlő, hogy egymás után kapjuk a híreket arról, hogy magyar beruházók a mediterrán piacon, valamint Nyugat-Európa nagyobb országaiban vásárolnak kereskedelmi ingatlanokat vagy ilyenekkel rendelkező cégeket.

A magyar ingatlanpiacot nézve ezekben a hetekben három típusú vevő üthet nyélbe üzletet Takács Péter szerint.

Az, aki az MNB kötvényprogramjában összegyűjtött pénz egy részét még nem költötte el, vagy az, aki készpénzben fizet, illetve harmadikként olyan stratégiai vásárló, aki abban reménykedik, hogy a kamatok korrigálódása után már nyereségbe fordulhat a befektetése.

A tanácsadó cég összességében legalább 500 millió eurós befektetési forgalomra számít idén, ami ugyan elmarad a tavalyi mintegy 800 millió eurós értéktől és még inkább a korábbi években tapasztalt 1,2-1,5 milliárd eurótól, de mégis jónak mondható, mert az érdeklődés meglétét mutatja.

„A hazai befektetők már most is kis túlsúlyban vannak, szerintem részarányuk idén az év végére elérheti a 65-70 százalékot is. Meglévő forrásaik bővülése nyomán további egyetemi szereplők is feltűnhetnek, ezek saját használatra vásárolhatnak irodaházakat, mint ahogy történt nemrégen Debrecenben, ahol a helyi felsőoktatási intézmény egy prémium irodaházat vett.”- mondta.

Az elmúlt hetekben ukrán és orosz befektetők is jelentkeztek, ezek zömmel fejlesztési telkeket vásároltak, de érdeklődnek irodaházak iránt is és szeretnék bővíteni kereskedelmi-ingatlan állományukat.

A francia Groupama biztosító tavaly két irodaházat is vásárolt, közben pedig nagy hazai és külföldi fejlesztő cégek logisztikai beruházásokhoz szereztek be méretes telkeket – utalt a közelmúlt fejleményeire.

A felmérés rávilágított: továbbra is keresettek a bevásárlóparkok, főleg azok, amelyeknél sok élelmiszer vagy ruházati diszkont áruház is van. Egyes parkokat tovább fejlesztenek, s mivel tartósan jó bevételt hoznak, a befektetési hozam 7-8 százalék körüli, ami vonzó lehet akár hazai, akár külföldi intézményi szereplőnek is.

A bevásárlóközpontok viszont a lakosság költéseinek átrendeződése miatt eleve kisebb forgalomra számíthatnak, elesnek az impulzusvásárlóktól és náluk a legnagyobb a költségnövekedés, amit sokan csak nagyon nehezen tudnak kigazdálkodni. Ennélfogva rosszul menő plázát vagy üzletházat senki sem akar venni, miközben a tulajdonosok – bár tudják, hogy lejtmenet van – inkább visszalépnek az eladástól és kivárják a jobb időket – vélekedett a válaszokat összefoglaló igazgató.