5+1 kérdés, amire lakáskiadás előtt tudnod kell a választ!

A felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetésével – ha lehetett még tovább fokozni – még inkább felélénkült a bérlakáspiac. Mekkora bérleti díjért érdemes kiadni a lakást? Mit lehet tenni ha nem fizet a bérlő? Hogyan érdemes a kaucióval számolni?

Számos olyan kérdés, amely a lakáskiadás előtt felmerül – és amelyre szerződéskötés előtt érdemes tudni a választ. Magyarország vezető ingatlanfejlesztőjének szakértője válaszol a leggyakoribb kérdésekre.

„Az első és legfontosabb az, hogy a lehető legrészletesebb, mindkét fél érdekeit védő szerződés szülessen a bérbeadó és a bérlő között, amely lehetőleg az összes, esetlegesen előforduló probléma és vitás kérdés esetére megfelelő iránymutatást ad” – tanácsolja Fodor Gabriella, a lakások bérbeadásával és berendezésével foglalkozó Cordia Property Management vezetője.

Hogyan válassz bérlőt?

Amíg Németországban például hathavi fizetési igazolást és banki számlakivonatot is elkérhet a bérbeadó a potenciális bérlőtől, addig Magyarországon jobbára csak a személyes találkozón megszerezhető szubjektív benyomásokra támaszkodhatnak a lakástulajdonosok. Célszerű ilyenkor rákérdezni, hogy a leendő bérlő mit és hol dolgozik, tanulók esetében pedig téma lehet, hogy honnan kap anyagi segítséget. Az jó jel, ha az érdeklődő a lakhatással együtt járó szabályok felől kérdez, illetve érdeklik a részletek: hová kell levinni a szemetet, hogyan kell fizetni a közös költséget, hogyan működik a mosógép, stb. Ennek ellentéte lehet, ha a leendő bérlő csak egy gyors körülnézésre méltatja a lakást, és alapvetően csupán a tévé mérete és az internet sebessége érdekli.

„Aki biztosra akar menni, annak célszerű szakembert megbíznia, hiszen míg egy átlagos lakáskiadó évente csak egy-két bérlővel találkozik, a közvetítő napi öt-tíz jelölttel is, így megvan a kellő rutinja a kockázatosabb bérlők kiszűrésére” – tanácsolja a szakértő. Évi kettő, de legfeljebb négy alkalommal érdemes személyesen is ellenőrizni az ingatlant, de a bérlőnk távollétében és tudta nélkül semmiképp se menjünk be a lakásba, hacsak nincs szó vészhelyzetről vagy rendkívüli káreseményről.

Mennyiért és mennyi időre adjuk ki a lakást?

A megfelelő bérleti díj meghatározása kemény dió. A legrosszabb, amit tehetünk, ha pusztán az internetes hirdetési oldalakon látott árak alapján tájékozódunk. Ezek ugyanis csak a kínálati oldalt jelentik és a tapasztalatok alapján akár 10-20 százalékkal is magasabbak lehetnek a valós bérleti díjaknál. Jó módszer lehet egyrészt az, ha konkrétan az adott környék árait gyűjtjük össze és átlagoljuk, másrészt magunk is végighívhatunk pár ajánlatot, hogy a valós árat megtudjuk, de kérhetünk felvilágosítást a helyi ingatlanközvetítőktől is.

A Cordia Property Managementnél bevált megoldás olyan szerződést kötni, amely határozatlan időre szól, ám legalább egy éves időtartamot is rögzít. Ennek előnye, hogy ha az első év leteltével mindkét fél hosszabbítana, azt új szerződés nélkül megtehetik. Érdemes ugyanakkor kikötni, hogy amennyiben a bérlő az első év során mondaná fel a szerződést, az a kaució elvesztésével jár. Nem életszerű viszont azt is követelni, hogy a bérlő az egy évből hátra lévő hónapokra is fizesse meg a bérleti díjat.
A bérleti díj felülvizsgálatának, esetleges emelésének módját és idejét is célszerű rögzíteni a szerződésben: a szakértő szerint a jelenlegi piaci körülmények között évente 5-10 százalék közötti lakbéremeléssel kalkulálhatnak a felek, 15 százalékot csak a legjobb helyen fekvő lakásoknál lehet elérni.

Ha már lejáróban van a szerződés és új bérlőt keresünk, meg kell oldani, hogy zökkenőmentesen tudjuk bemutatni az érdeklődőknek a lakást. Ennek menetét is érdemes rögzíteni a szerződésben például úgy, hogy a kiköltözés előtti 30 napban a lakó – észszerű keretek között – tűrni legyen köteles. „Egyeztessünk vele olyan időpontokat, amikor ő is otthon van, és kérjük meg rá, hogy legyen rend a lakásban” – tanácsolja Fodor Gabriella.

Mire jó a kaució?

A kaució intézménye a tulajdonost védi, így nem jó ötlet beleszámítani az utolsó hónapok lakbérébe, vagyis a szerződés végén lelakhatóvá tenni. „A kéthavi bérleti díjnak megfelelő kaució nagy összegnek tűnhet, de ha ebből kell rendbehozni a károkat, nagyon gyorsan el lehet költeni” – véli a szakértő.

A beköltözéskor vegyünk fel tételes leltárt a lakás berendezési tárgyairól és rögzítsük azok állapotát is, és ugyanezt tegyük meg a kiköltözéskor is. Ha az állapotban nagy a különbség – és ezt érdemes fotókkal is dokumentálni – a kár megtérítésére vegyük igénybe a kauciót.

A szerződésben érdemes előre rendelkezni arról is, hogy amennyiben a lakásban és berendezési tárgyaiban nagyobb kár keletkezik annál, amire a kaució fedezetet nyújt, az bírósági úton is behajtható. Reálisan ugyanakkor kicsi az esély arra, hogy a bírósági eljárás során – belekalkulálva a költség- és az időfaktort is – érdemben pénzünkhöz jutnánk, egy ingatlan- és ingóság-biztosítás ugyanakkor legalább részleges védelmet adhat.

Mennyit érdemes karbantartásra, festésre, bútorcserére szánni?

Nem fair a kauciót felhasználni a normál, természetes elhasználódásból fakadó karbantartások fedezetére. Az időről-időre felmerülő karbantartási költségekkel úgy érdemes számolni, hogy arra a bérleti díjból kell fedezetet találni.
„Egy viszonylag új vagy felújított, frissen berendezett lakás esetében évente félhavi bérleti díjnak megfelelő összeget tegyünk félre festésre, bútorcserére, míg az idő múlásával, illetve egy régebbi ingatlan esetében évi háromnegyed havi lakbérrel számolhatunk. Ez azt jelenti, ha egy lakást havi 130 ezer forintért tudunk kiadni, akkor 4-5 évente negyed- és félmillió forint közötti tartalék álljon rendelkezésünkre a lakás karbantartására, a berendezési tárgyak, bútorok javítására, adott esetben cseréjére” – mondja a Cordia szakértője.

Ha bútort választunk, tartózkodjunk a végletektől: a feltűnően olcsó berendezés hamar tönkremegy, a túlzottan drágák magas költsége pedig egyáltalán nem érvényesíthető a bérleti díjban, így nem térülnek meg. A legjobb tehát, ha laikusként az ismert bútoráruház-láncok közepes árfekvésű kínálatából válogatunk.

Ki és hogyan fizesse a rezsit?

A közműveket ne írassuk át a bérlő nevére, maradjon minden a tulajdonos nevén azért, hogy ha szükség van rá, bármikor eljárhasson, ügyet intézhessen és informálódhasson a szolgáltatónál. Ez alól kivételt jelenthet, ha egy cég lesz a bérlő, amely elszámolná a rezsit és a közös költséget.

„Az internet-, televízió- és telefon-előfizetést ugyanakkor a bérlő nevére érdemes kötni úgy, hogy a szerződésben kikötjük, hogy a kauciót akkor kapja vissza, ha bemutatja a szolgáltatás lemondását igazoló dokumentumot” – tanácsolja Fodor Gabriella. A szakértő szerint e megoldásra azért van szükség, mert ha egy adott lakcímen már két-három nemfizető ügyféllel járt pórul a szolgáltató, a jövőben nem fog arra a lakásra új szerződést kötni.

Mit lehet tenni, ha nem fizet a bérlő?

Ebben az esetben is a megelőzés a legfontosabb: akkor járunk el helyesen, ha a lakbér meg nem fizetésének következményeit, a türelmi időt már a szerződésben rögzítjük. Egyre többen választják, hogy közjegyző bevonásával kötik meg a bérleti szerződést, mert így nemfizetés esetén – hosszas pereskedés helyett – egyszerűbben kiköltöztethető a bérlő a lakásból, de természetesen ekkor sem azonnal.