Ezek most a magyar befektetők legnépszerűbb offshore célpontjai

A hazai befektetők az Európai Unión belül a turisztikailag kiemelt jelentőségű helyszíneket részesítik előnyben, de a kedvező adózási feltételek miatt Ciprust és az Egyesült Arab Emírségeket is nagy érdeklődés övezi.

„A nemzetközi ingatlanbefektetések legnagyobb előnye a portfólió diverzifikálása. Az idevágó, legközhelyesebb, de egyben legtalálóbb bölcsesség, hogy ne tartsd egy kosárban az összes tojást” – így foglalta össze az Index.hu megkeresésére Magyar Csaba, a Crystal Worldwide Zrt. vezérigazgatója azt, hogy milyen motivációk miatt keresik a külföldi ingatlanokat a magyar befektetők. Az okleveles adószakértő kifejtette: a külhoni ingatlanok a piaci ingadozások és az országkockázatok kiküszöbölése, valamint a vagyonvédelem szempontjából is hasznosak lehetnek, ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy annak, aki nemzetközivé tenné a portfólióját, magasan képzett szakemberekkel kell rendelkeznie.

Nagy előnyt jelenthet, ha a célországban van egy ingatlanszakértő és egy ingatlankezelő, valamint egy adózási és nemzetközi kérdésekben jártas ügyvéd. Magyar hozzátette: számos esetben könyvelőre is szükség lehet.

A külföldi ingatlanbefektetések sokszor hatalmas megtérülési lehetőséget kínálnak – állapította meg a szakember. Kiváltképp igaz ez a dinamikusan növekvő, feltörekvő piacok vonatkozásában. „Egy jól irányzott befektetéssel tőkenövekedést, bérleti díjbevételt és adókedvezményeket lehet elérni. Ugyanakkor ezeket a lehetőségeket árnyalni tudják például szélsőséges időjárási események, nem várt zavargások, vagyis a rosszul felmért politikai helyzet. Emiatt ajánlott egy turista szintjénél alaposabban megismerni a kiválasztott ország gazdasági és politikai helyzetét” – magyarázta a vezérigazgató.

A Statista friss adataiból kitűnik, hogy az ingatlanpiac globális értéke az év végére elérheti a 637,8 milliárd dollárt, s ennek legnagyobb hányadát a lakóingatlanok adják. Becslések szerint az ágazatban 2028-ig 3,41 százalékos növekedési ütem várható, s a gyarapodás egyik motorja Kína lesz. „A magyar befektetők körében az Európai Unión belül Ciprus, Horvátország és Spanyolország a legnépszerűbb államok. A távolabbi helyszínek esetében egyértelműen az Egyesült Arab Emírségek (azon belül Dubaj) és az Egyesült Államok a legfelkapottabb, bár egyre nagyobb érdeklődés övezi Délkelet-Ázsiát is” – árulta el Magyar Csaba.

Virágzó idegenforgalmuk miatt a felsorolt helyszíneken rengeteg a saját, jórészt kedvtelési célú használatra vásárolt külföldi ingatlan, de mára a bérbeadási üzlet is komoly felfutásnak indult – látható tehát, hogy mindkét profilú befektető ígéretes lehetőségekkel számolhat. Joggal vethető fel a kérdés: vajon ugyanezért a pénzért mit kapnának a befektetők, ha a belföldi piacra szorítkoznának? Az efféle összehasonlítások sokszor bebizonyítják, hogy nem mindig a külföldi perspektíva a kecsegtetőbb. Ha holtverseny alakul ki, akkor általában a kedvezőbb klíma szokta eldönteni a kérdést.

Magyar kiemelte: ha kizárólag adózási szempontokat veszünk figyelembe, akkor Ciprus és Dubaj tartoznak a legfelkapottabb offshore célpontok közé.

Az Egyesült Arab Emírségekben nincs személyi jövedelemadó, így meg lehet takarítani a bérleti díjakból vagy az eladásból származó nyereség utáni adó kiszámításával járó vesződséget. Ám mivel a társasági adó mértéke 9 százalék, így korántsem biztos, hogy kifizetődő ingatlant venni egy helyi vállalattal. Cipruson csak személyi jövedelemadót kell fizetni a bérleti díjak után, s ennek kapcsán 20 százalék költséghányad számolható el igazolás nélkül. Évi 19 500 euró profitig adót sem kell fizetni, az ezen felüli összeget viszont már 20 százalékos mértékű személyi jövedelemadó terheli.

„A bérleti hozam a jövedelmezőség mérésének egyik lehetséges módja mind a hazai, mind a nemzetközi ingatlanok esetén. Az éves bérleti bevételt el kell osztani az ingatlan megvásárlásához kapcsolódó kiadásokkal, majd az így kapott eredményt, ha megszorozzuk százzal, akkor megkapjuk a bérleti hozamot százalékban” – magyarázta az Indexnek a Crystal Worldwide Zrt. vezérigazgatója, aki arra is kitért, hogy a működési költségek nagymértékben csökkentik a bérletből származó bevételt. Sokan a belföldi kiadásokat tekintik mérvadónak a nemzetközi befektetést megelőzően, figyelmen kívül hagyva a helyben fizetendő adókat, a karbantartást és a biztosítást. Gyakori hiba továbbá, hogy egyesek nem gondolnak az öröklésre.

„Abból indulnak ki, hogy öröklés esetén itthon nem kell a szűk családon belül illetéket fizetni a vagyonszerzés után, ugyanakkor ez a legtöbb országban nem állja meg a helyét ingatlan esetén. Nehéz számolni vele, de a fel- vagy éppen leértékelődés egy másik kulcsfontosságú szempontja az ingatlanbefektetők nyereségének vagy veszteségének, hiszen a helyi fejlesztések vagy éppen a negatív környezeti változások kihatással lesznek az értékre” – mutatott rá Magyar Csaba.

A szakértő arról is szót ejtett, hogy nagyobb figyelmet kellene fordítani az Európai Unión kívüli ingatlanbefektetések jogi összetettségére.

Bizonyos országok korlátok közé szorítják a külföldi befektetők tulajdonjogát, s emiatt voltaképpen csak zsebszerződéseket lehet kötni. Az ebben rejlő kockázatokról a helyiek sokszor nem is tájékoztatják a külhoni klienseiket. „Az ingatlan-nyilvántartás sem áll mindenhol olyan szinten, mint Magyarországon. Itthon már nem nagyon hallunk ilyen eseteket, de néhány nagyon egzotikus országban még manapság is előfordulhat, hogy több személynek adják el ugyanazt az ingatlant. Ugyanitt érdemes kiemelni, hogy a világ más részein a tulajdonjog különböző változataiba futhatunk bele, ami szintén okozhat meglepetéseket” – mutatott rá Magyat Csaba, hozzátéve, hogy a külföldre irányuló befektetések esetében a helyi politikai rendszer stabilitása és a jogbiztonság a két kulcsfontosságú szempont. A vezérigazgató hozzáfűzte: érdemes minden esetben utánajárni, hogy az adott célország kötött-e Magyarországgal befektetővédelmi megállapodást.