Hol lehet még olcsón újépítésű ingatlant venni?

A tavalyi mélyrepülés után ismét szárnyal az újépítésű ingatlanok piaca, ami több tényező együttes hatásának köszönhető.

Az áfacsökkentés és otthonteremtési támogatások hatására megélénkült a kereslet, a kivitelezési költségek folyamatos emelkedés miatt ugyanakkor egyre nehezebb „olcsó” újlakást találni. Az OTP Ingatlanpont szakértőjével az újlakáspiac aktuális kínálatát vizsgálva jártunk utána, hogy

mire számíthat az, aki most szeretne jó áron jó újépítésű lakást találni.

2020-ban Budapesten harmadával csökkent az újlakások forgalma és a piacra kerülő kínálat is, azonban az év elejétől ismét szárnyal az ingatlanpiac ezen szegmense. Ebben szerepet játszik az 5, illetve CSOK-kal 0 százalékos áfa, valamint a CSOK-kal vásárlók számára biztosított illetékmentesség, amelyek miatt már tavaly is tömegek halaszthatták el a vásárlást. Bár matematikailag az áfacsökkenés az újlakások árának 21 százalékos csökkenését jelentené, tapasztalataink szerint az árak csak minimálisan és ideiglenesen mozdulnak el negatív irányba. Ennek okai a növekvő forgalom, a részben ennek hatására emelkedő építési telek árak és a kivitelezési költségek robbanásszerű növekedése, valamint a szigorodó energetikai előírások. A KSH legfrissebb kimutatása szerint az építőipar árai épületek esetében 6,9 százalékkal, összességében 3,2 százalékkal növekedtek az előző negyedévhez képest és a szakértők a hosszú távon is érzékelhető építőanyag hiány, a szakképzett munkaerő korlátozott száma és a hirtelen megugrott kereslet miatt még további drágulást prognosztizálnak, ami 2022-re is kihathat.

„Ha a végleteket nézzük, a társasházi újlakások esetében a XII. kerületben találkozhatunk 2,5 millió forint körüli négyzetméterárakkal is (ráadásul tervasztalról vásárlás esetén, ami az építkezés előrehaladtával csak tovább nő), de ennek töredékéért, akár negyedéért is lehet már újépítésű lakásokat találni Budapesten. Hagyományosan a legolcsóbbak a külső pesti kerületek, de a Budapesti Újlakás Értéktérképünk adatai alapján itt is látványos drágulás ment végbe az elmúlt években” – jellemezte a főváros viszonyokat Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Változatlanul a peremkerületek a legolcsóbbak

A Duna budai oldalán az I. és II. kerületben körülbelül 1,5 millió, míg a XII. kerületben 1,8 millió forint egy társasházi újlakás átlagos négyzetméterára. Bár az utóbbi három évben itt is nagyjából 30%-kal nőttek az árak, átlagosan 600 ezer forintos négyzetméterárával a legolcsóbb a XXIII. kerület. Beszédes adat még, hogy míg a belvárosban 5-8 millió forint, addig a külső pesti kerületekben 2-4 millió forint egy fedett garázs ára. Szintén még 700 ezer forint alatti átlagárral találkozhatunk a XVII. és XVIII. kerületekben. Kis szerencsével akár öttel kezdődő négyzetméterárral is lehet találkozni az olcsóbb pesti kertvárosi övezetekben, de ezek egyre ritkábbak, vagy az átlagnál rosszabb adottságú ingatlanok.

Vannak hagyományosan olcsónak gondolt kerületek, ahol hosszú évek csipkerózsika-álma után indultak el a társasházi beruházások, ilyen például Csepel, ahol 750 ezer forintos átlagárakkal találkozhatunk. Ugyanez a helyzet a XV. kerületben is, ahol míg két éve 600 ezer volt, most 800 ezer forint körül mozog az átlagár. Szintén 700-800 000 forint körül találhatunk újépítésű társasházi lakásokat a XIX. és XX. kerületekben. A IV. kerület, ahol sokáig szinte semmi sem épült, majd pár éve megjelentek az átlagárakat általában érezhetően megnövelő nagyberuházások, már túllépett a dráguláson. Itt most 800 ezer forintot meghaladó átlagos négyzetméterárakkal találkozhatnak az érdeklődők.

Óbuda hegyvidéki részén számos kisméretű, jellemzően négylakásos társasház épül, a négyzetméterárak itt, és a központi részen hirdetett 10-20 lakásos projekteknél is már egyértelműen meghaladják az egymillió forintos határt.

A XI. kerületben viszonylag nagy szórást (900 ezer és 1,5 millió forint között) mutatnak az új projektek árai, valamivel 1 millió forint feletti az átlagos négyzetméterár. Budán a XXII. kerület a legolcsóbb, itt valamivel 800 ezer forint feletti egy átlagos négyzetméter. A belvárosban, az V. kerületben nagyon kevés új lakás épül, de a már elkészült projektekben elérhetik a 2 millió forintos átlagos négyzetméterárat. A VI. kerületben 1,3 milliós, a VII. kerületben 1,1 millió forintos átlagos négyzetméterárakkal kalkulálhatunk, míg a VIII. kerületben még éppen 1 millió forint alatt van az átlag. Itt, a belvárosban, egy-egy nagy háztömbön belül akár 30 százalékos árkülönbség is előfordulhat, függően az adott ingatlan adottságaitól (emelet, tájolás, méret).

A IX. kerületben az újlakás projektek átlagos ára közelíti az egymillió forintot, míg a X. kerületben nagyjából 770 ezer forint az átlag. A XIII. kerületben épül a legtöbb új lakás. Bár a kerületi átlag körülbelül 940 ezer forint, nagy szórást mutatnak a négyzetméterárak (800 ezer és másfél millió forint között). Zuglóban szintén számos új beruházás és átlagosan 880 ezer forint körüli négyzetméterár várja az ingatlankeresőket. Az Örs vezér tér környékén, és néhány kitüntetett, nyugodt kertvárosi utcában ugyanakkor 1 millió forint is lehet a fajlagos ár. A XVI. kerület hagyományosan a legdrágább pesti külvárosi kerület, itt most átlagosan 780 ezer forint az új projektek négyzetméterára.

„Érzékletesen szemlélteti a budapesti újlakás-piac árváltozását az, hogy tíz évvel ezelőtt a Rózsadombon találkozhattunk olyan átlagos négyzetméterárakkal, mint ma az olcsóbbnak számító XV. vagy XX. kerületekben” – tette hozzá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Vidék kontra főváros

Összehasonlítva a fővárossal, még mindig jobban jár az, aki vidéki nagyvárosban keres újépítésű lakást. A legolcsóbb megyeszékhelyeken, Szekszárdon, Békéscsabán, Tatabányán, Nyíregyházán, Kaposváron és Szolnokon még 500 ezer forint alatt van az újlakások átlagára. (Valószínűleg Salgótarján ennél is olcsóbb lenne, csakhogy itt nem épülnek új társasházi lakások.) A legolcsóbb budapesti kerület, Soroksár átlagárához hasonló árszínvonallal találkozhatunk Pécsett, Kecskeméten és Szegeden. Székesfehérvár, Veszprém és Debrecen pedig jelenleg a legdrágább nagyvárosok, ahol 700 ezer forint körüli egy átlagos újlakás négyzetmétere. Ezzel a most éppen látványosan dráguló XIX. vagy XXI. kerülettel vannak egy árszínvonalon.

A Balaton partján már a Budapest belvárosának átlagaihoz mérhető árszínvonallal találkozhatunk. A Balatonfüredtől Balatonlelléig nyúló partmenti zónában épülő számtalan új vízparti / vízközeli projektnél mára általánossá vált az 1 millió Ft/m2 feletti ár, egészen 1,5 millióig mennek az ilyen (nem is feltétlenül tóra panorámás!) lakások fajlagos árai.
Budapest agglomerációjában Dunakeszi, Üröm és Budaörs újépítésű társasházainak átlagára (nagyjából 800 ezer forint) körülbelül a IV. kerület átlagának felel meg, míg az olcsóbb településeken 400-500 ezer forint közötti az átlagos négyzetméterár.

Válás és vagyonmegosztás – mi a megoldás, ha van egy közös, hitellel és CSOK-kal terhelt ingatlan?