Válás és vagyonmegosztás - mi a megoldás, ha van egy közös, hitellel és CSOK-kal terhelt ház?

Ügyfeleim körében sokszor tapasztalok egyfajta idegenkedést attól, hogy vissza nem térítendő állami támogatást vegyenek fel, mivel nem szeretnék vállalni az ezzel járó kötöttségeket.

Közismert, hogy amennyiben CSOK igénybevételével vásárolsz meg egy ingatlant, akkor tíz évre terhelési és elidegenítési tilalmat jegyeznek be a Magyar Állam javára – ami egyébként egy amúgy is hitellel terhelt lakás vagy ház esetén csak hab a tortán, mégis, valahogy ettől jobban félnek az emberek. Tíz év alatt sok minden történhet: lehet, hogy nem jön össze a bevállalt gyerek, vagy külföldre költözik a család, ám ami a leggyakoribb, és amivel rendszerint nem szoktak számolni, az a válás. Hiszen kis hazánkban a házasságok több mint fele válással végződik, ahogy ezt a saját bőrömön is megtapasztaltam.

Mi a helyzet olyankor, ha van egy közös ház, amely hitellel és CSOK-kal terhelt, és vagyonmegosztásra kerül a sor?

Nos, az alap felállás, hogy amennyiben tíz éven belül értékesítik az ingatlant, akkor vissza kell fizetni a CSOK-ot büntetőkamattal együtt. Egyetlen eset van, amikor válás esetén megmarad a teljes támogatás: amennyiben az egyik fél megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, azaz kivásárolja a másikat, és a kiskorú gyermekek, akikre a támogatást igénybe vették, a CSOK-os ingatlanban élnek tovább a tulajdonjogot megszerző féllel. Mivel a gyermekek velem maradtak, így az lett a logikus megoldás, hogy megvásárlom a volt férjem tulajdonrészét. Ez azt jelentette, hogy a meglévő, addig közös hitelünk kiváltásával együtt egy olyan új hitelt vettem fel, amellyel ki is tudtam őt fizetni. Ezzel párhuzamosan a meglévő támogatási szerződés módosítását is kezdeményeztem a MÁK-nál, valamint szükség volt a hozzájárulásukra is az ügylet lebonyolításához.
Sosem felejtem el, amikor a banki kapcsolattartómmal először beszéltük át az ügyletet. Azt javasolta, hogy legalább nyolc hónap legyen a kifizetési határidő a vagyonmegosztási szerződésben, mert szerinte ez az Államkincstár és a hitelkiváltás miatt simán elhúzódhat idáig. Ez ráadásul még 2019-ben volt, amikor szó sem volt pandémiáról. Furcsállottam, mert egy átlagos hitelügyintézés nagyjából két hónap, de végül sajnos igaza lett. A befogadástól számítva mintegy fél év telt el, mire a volt férjem is megkapta a pénzét.

Mi az, amire mindenképpen érdemes odafigyelni CSOK-os ingatlan megosztása esetén?

• A támogatási szerződés módosítását a válásról és a gyermekelhelyezésről szóló jogerős határozat birtokában lehet elindítani.
• A Magyar Államkincstár hozzájárulása nemcsak a tulajdonjog bejegyzéshez szükséges, hanem ahhoz is, hogy egy másik jelzáloghitellel terhelje meg a bank az ingatlant. Mivel ez két külön ügy, két külön ügyintézővel, külön-külön szükséges beadni hozzá a megfelelő nyomtatványokat az ügyfélkapun keresztül, amelyeket innen lehet letölteni: https://www.kormanyhivatal.hu/hu/lakastamogatas
• A vagyonmegosztási szerződést érdemes már alapból a bank feltételei alapján megkötni.
• A szerződésben kössünk ki hosszú fizetési határidőt. Természetesen a határidőt meg lehet hosszabbítani, ám válásnál idővel változhat a felek együttműködési hajlandósága, így nem árt óvatosnak lenni.
• Hitelkiváltás esetén a folyósítás két részletben történik: az első részletből a meglévő hitel lezárására kerül sor, és csak a második részlet megy a tulajdonrészét elidegenítő félnek.
• A Földhivatal csak akkor jegyzi be a tulajdonjogot, ha az Államkincstár hozzájárulásán kívül a bank – az előző hitel terhelési és elidegenítési tilalmára vonatkozó – törlési engedélye is rendelkezésre áll. A beadáskor ezek általában még hiányoznak. A Földhivatal alapesetben a 60 napos ügyintézési határidő letelte előtt hiánypótlásra szólítja fel a kérelmezőt – erre tizenöt napja van, amit újabb tizenöt nappal lehet meghosszabbítani -, majd megszünteti az eljárást.

Ez alapján, az én eljárásomat már január közepén meg kellett volna szüntetniük. Október 28-án érkeztette a Földhivatal a vagyonmegosztásit, a hiánypótlásra a határidő január 15-e volt. Mivel a hiányzó hozzájárulások részletekben érkeztek be hozzájuk, szerencsémre nem utasították el a kérelmet egészen március 18-áig, mikor is végre megkapták a törlési engedélyt is. Ebben az esetben a járványhelyzet kifejezetten segített abban, hogy ez a bonyolult ügylet, ennyi idővel az ügyintézési határidő leteltét követően mégis sikeresen lezárult.