Máris megvan az új ingatlanpiaci adu?

Bár a kislakások még ezekben a nehéz hónapokban is kelendőnek bizonyulnak, az OTP Ingatlanpont szakértői szerint ebből még nem következik, hogy 2023 a garzonok éve lesz a lakáspiacon.

Ha most alacsonyabb áruk és a kisebb rezsi miatt igen kívánatosnak is, nem illenek minden élethelyzethez és a megvásárlásuknál is lehetnek sajátos buktatók.

Látszólag 180 fokot fordított a ingatlanpiaci vevők érdeklődésén az utóbbi két esztendő.

Emlékezetes, hogy a Covid alatt a kiköltözés – a zöldövezetbe vagy agglomerációba – volt a sláger, így megugrott a kereslet az ottani, nagyobb alapterületű családi házak iránt. Ezt az is segítette, hogy a home office miatt felértékelődött a „plusz 1 szoba”, ahova tartósan el lehet vonulni akár dolgozni is. Ekkoriban terjedtek el olyan hirdetések is, amelyekben az alaprajzon a korábbi hálókat immár dolgozószobaként tüntették fel.

Bár a koronavírus-járvány lecsengésével alábbhagyni látszik a kiköltözési hullám, sőt mintha csendes visszaáramlás indulna a város belsejébe, a vevők látványos pálfordulását inkább a rezsiköltségek miatti hirtelen aggodalom okozta. Az apró lett a vonzó, mert ha kevesebb a kényszerűen fűtendő tér, akkor még egy energetikailag korszerűtlenebb lakást is kevésbé költséges fenntartani.

Ráadásul a kicsi lakás befektetésnek is szerencsés: olcsóbban elérhető, jól kiadható, s ha kell, könnyen értékesíthető.

E fordulat magyarázatát Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője egy további szemponttal is finomítja. Ő arra hívja fel a figyelmet, hogy amikor a vevők valahol új otthont keresnek, akkor csak abból tudnak választani, amit ott kínálnak. Így például a Covid alatt a zöldbe igyekvők azért is vettek – akár a számukra szükségesnél nagyobb – családi házakat, mert a külvárosban és az agglomerációban ezekből a legbőségesebb a kínálat. Hasonlóképp ugyancsak szűkített választékkal kell számolnia annak is, aki most inkább a város belsejébe igyekszik.

A lakótelepi garzonok hagyományosan jó piaci szereplését az is megalapozza, hogy belőlük sosem volt túl nagy a kínálat. S bár az eladásra épített lakások átlagmérete a KSH adatai szerint évek óta csökken, Valkó Dávid sem számít arra, hogy a felfokozott érdeklődés nyomán most majd sok extrém-kicsi új lakást építenének. Úgy véli, hogy most még hiányzik a tapasztalat, hiszen valódi tél egyelőre nem volt idén, ami többeket mozdíthatna a kisebb lakások felé. A következő egy-két évben pedig a garzonba költözésnél észszerűbb megoldásokat is találhatunk a rezsiproblémára.

A 30-35 négyzetméter közötti kicsi és a 25 négyzetméter alatti extra kicsi lakások iránti kereslet erős felfutásának több kerékkötője is lehet.

Így például míg ez a méret ideális befektetésre, lakáskiadásra, egyszemélyes vagy legfeljebb páros költözésre, a családalapításhoz már kevés. Annál is inkább, mert még az állami támogatások igénylésénél is számolni kell minimális lakásmérettel. Például a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) igénybevételéhez egy gyerekkel legalább 40, míg kettővel 50, hárommal pedig 60 négyzetméteres lakás vásárlása a feltétel.

A garzonlakások választéka is nagyon vegyes. Alapterületben és minőségben is hatalmasak lehetnek a különbségek. „Egy 37 négyzetméteres meg egy 22 négyzetméteres között egy kisebb nappali szobányi a különbség” – érzékelteti Valkó Dávid, hogy egy ekkora lakásnál mennyit tesz néhány négyzetméter. S ennél is többet számíthat az alaprajz. „Akadnak nagyon jó beosztású garzonok többnyire lakótelepeken, míg a belvárosban a korábbi leválasztások nyomán igen sok az apró, de nagy belmagasságú, ideálisnak nagy jóindulattal sem nevezhető alaprajzú kislakás.” Az élhetőség szempontjából pedig igen sokat számít, hogy például van-e benne étkezőkonyha, vagy csak egy ablaktalan főzősarok az előszoba sarkában? Ugyanígy: jutott-e hely külön WC-nek, vagy azt csak a fürdő sarkába szorították be? S ahogy Valkó Dávid számol a realitással: „Húsz négyzetméternél már igen valószínű, hogy a jobb megoldások nem fértek be az alapterületbe, mindenképpen kell kompromisszumot kötni.”

A 15-20 négyzetméteres minigarzonok esetében olykor már az is kérdés, hogy egyáltalán lakás-e az, amit eladásra kínálnak, így ezekben az esetekben különösen fontos a tulajdoni lap ellenőrzése. Mivel az ilyen nagyon kicsik közül sokan születtek kalandos úton, lehet, hogy – bármit is állított az eladó – valójában társasházi közös területként, vagy éppen tárolóként vannak nyilvántartva. Ilyen esetekben előfordulhat, hogy az új tulajdonos hitelt sem kap, lakcímkártyát sem szerezhet, ha egyáltalán valóban tulajdonosa lett annak, amiért fizetett.