Fordulatot nem de átrendeződést hozhat 2023 a fővárosi újlakás-piacon

Bár már sokan számítanak akár árcsökkenésre is az itthoni lakáspiacon, a fővárosi újépítésű ingatlanok tekintetében aligha jellemzi ez a jövőt.

Az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe ugyan jelentős visszaesést mutat éves szinten a tavalyi vásárlások számában, ám ez sem állította meg az áremelkedést. Sőt, Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint több tényező is arra utal, hogy e téren továbbra se következik be gyökeres fordulat.

A fővárosi újépítésű társasházi lakások forgalma 2022 első felében még hozta az előző évek átlagát, ám június után már jelentős volt a visszaesés

– derült ki a héten publikált OTP Budapesti Újlakás Értéktérképének adataiból. Az év első hat hónapjában 3800, a másodikban 2100 tranzakciót regisztráltak, így az éves forgalom mintegy 30 százalékkal múlta alul a 2021-est. Ez a visszaesés azonban nem rántotta magával az árakat, sőt, azok továbbra is emelkedni látszanak. A 2024-es átadásra szánt, jelenleg értékesítés (és többnyire építés) alatt álló lakások átlagos négyzetméterára – az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint – mintegy 1,5 millió forint, ami 25 százalékos éves drágulást jelez.

Az adatok szerint a beruházók óvatosan reagáltak a piaci környezet megváltozására. Noha 2022-ben az előző évinél mintegy 15 százalékkal kevesebb új lakást vittek a piacra, egyelőre nem álltak le teljesen az új projektek indításával. „Noha több beruházó inkább kivár az értékesítés kezdetével, minthogy az árból engedjen” – magyarázza Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

„Ugyanakkor számíthatnak arra is, hogy a következő ősszel nagyobb lesz a kereslet az energiahatékony lakásokra” – teszi hozzá. Az elemző szerint ugyan csak egy kisebb korrekciót láthattunk tavaly a beruházók részéről, de a következő hónapok közöttük is újraoszthatják a pozíciókat.

„A lehetséges kockázatok nagyobb súllyal érinthetik a kisebb beruházókat, akik gyorsabban tudnak reagálni, míg a nagyok merészebbek és őket a projektméret adta lendület is viszi előre, hiszen változatlanul jelentenek be, illetve készítenek elő többszáz lakásos nagy projekteket” – magyarázza a szakértő.

Valkó Dávid szerint jó lehetőség adódik most a piacszerzésre is. Ugyanezt lehetett látni 2008 után: azon kevesek, akik mentek előre a válságos évek alatt, azok megerősödve lovagolhatták meg aztán a fellendülési hullámot is.

Ez az átrendeződés azzal is járhat, hogy a következő években ott lesz viszonylag bővebb az újlakás-kínálat, ahol kedvezőek a helyi adottságok a nagyobb beruházók nagy projektjeihez. E tekintetben, a fővárosban már így is elég nagyok a különbségek. A 2022-ben átadott 6330 újlakás több mint felén mindössze három kerület osztozik: a XIII. (2110), a IX. (780) és a XI. (670). Ezzel szemben tizenhárom olyan kerület is akadt tavaly, amelyben a 100-at sem érte el ezek száma. Közülük az I., az V. és a VII. kerületben egyáltalán nem adtak át új lakást tavaly.

A beruházók helyzetét segítheti, hogy elég sokáig várhatnak a számukra legígéretesebb időpontra az elkészült lakások értékesítésével. A kedvezményes, 5 százalékos áfát akár 2028 végéig, a BB energiahatékonysági követelmény teljesítése alóli felmentést pedig akár 2024 júniusáig is kihasználhatják.

Az árak csökkenése ellen hathat az a körülmény is, hogy eddig nem halmozódtak fel a beruházóknál nyomasztóan nagy eladatlan készletek. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint idén januárban mindössze 640 már elkészült újlakást kínáltak a fővárosban. (Aki azonnali költözéshez keres megoldást, az a XIII. kerületben 180, a XI.-ben 150, a VIII.-ban 80 ajánlat közül választhatott.) Bár ez a 640 darabos januári eladatlan készlet 2014 óta a negyedik legnagyobb féléves volumen, mégsem tekinthető különösebben drámainak. „A válság idején, 2009 végén ez a mutató elérte a 3800-at is, és a következő két évben is 3000 felett maradt” – emlékeztet az elemző.

A lehetséges jövőkép akkor sem feltétlenül borús, ha a kereslet oldaláról vizsgáljuk a fővárosi újlakások helyzetét.

Új ingatlan vásárlása mellett szóló érv lehet az igénybe vehető adókedvezmények (az általános 5%, illetve a rozsdaövezeti teljes visszatérítés) mellett a kapcsolódó családtámogatások év végi meghosszabbítása is. Utóbbiak közül például a CSOK-os illetékmentesség és az áfa-visszaigénylési jogosultság növelheti az újlakások vonzerejét.

A rezsiköltségek emelkedése és ezzel a fenntarthatósági szempontok átértékelése is javíthatja a beruházók piaci pozícióját. Míg tavaly a Zöld Otthon Program támogatott hitele pörgette az újlakások piacát, most az növelheti az irántuk való keresletet, hogy ezen ingatlanok eleve alacsonyabb fenntartási költségeket ígérnek.

Ilyen körülmények között felvetődik a kérdés, hogy meddig emelkedhetnek még az újlakás-árak?

Valkó Dávid szerint, ha ezt nem is tudjuk most megmondani, a jelenlegi piaci környezet azt valószínűsíti, hogy most egy ideig ritkábban dőlnek majd rekordok, s inkább a fővárosi újlakás ársáv alja zárkózhat majd feljebb, közelebb az átlaghoz. Emellett a potenciális vásárlók számára lehet hasznos információ, hogy az új lakások esetében is a korábbiakhoz képest jelenleg nagyobb lehetőség van áralkura, illetve az akciók is megjelennek, amiket érdemes lehet kihasználni.